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[전세계약시 유의사항] 신탁등기란? 미분양 사기유형과 이중계약 예방법

전세계약시 유의사항과 등기부등본 관련글

 

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[전세계약시유의사항] 등기부등본열람 / 인터넷발급방법 (+건축물대장)

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[등기부등본 보는방법] 인터넷등기소 모바일열람 표제부 갑구을구 근저당

오늘은 등기부등본을 모바일로 간단하게 발급해서 열람하는 방법과, 등기부등본에서 대체 어느곳을 무엇을 주의해서 봐야하는지 알아보겠습니다. 그동안 올린 전세계약시 유의사항 시리즈는

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우리 서민들의 전세계약시 가장 유의해야할 사항으로 등기부등본 확인이 있다. 기본적으로 등기부등본 을구에 근저당이 잡혀있는지 확인하고 융자가 없다면 등기부등본 상의 소유자 본인과 임대계약을 체결한다. 그리고 확정일자를 받고 전입신고를 해서 대항력을 확보한다. 이렇게 되면 소유권 변경시 임대인 지위가 승계되어 전세보증금을 요청할 수 있다.

 

이것은 집주인이 개인 임대업자인 경우에 보통 해당되는 내용이고, 최근에 분양물량 폭탄으로 미분양되어 건설사나 시행사에서 직접 전세를 놓는 경우도 있다. 이 경우에는 등기부등본에 더욱 조심히 추가로 확인이 필요한 부분이 있어 정리해놓는다.

 

youtu.be/G9kulNcoFfM

시간을 내어서 위 동영상을 듣고 공부하거나 아니면 인터넷에서 직접 많은 자료와 전세사기 유형, 법원판례들을 찾아볼 것을 당부한다. 알면 알수록 법이란 것이 굉장히 복잡하고, 그 틈을 파고들어 뒤통수치는 사기꾼에게 당했을 경우 전세자금을 보호해주는 수단이 빈약하다. 말만 복잡하게 꼬아놓고 대체 누굴위해 만든 법인지 알 수가 없다.

 

 

● 신탁등기란 ?

 

신탁이란 믿을 신, 맡길 탁으로 믿고 맡긴다는 의미이다. 뭘 믿고 맡길까? 이건 무슨 신뢰나 믿음을 뜻하는 용어가 아니다. 계약으로 체결된 내용에 따라 부동산의 운영이나 처분을 맡긴다는 것이다. 내 집을 A신탁회사에 맡겼다면 나는 위탁자, A신탁회사는 수탁자가 된다.

 

신탁등기를 왜 유의해야 하는가. 신탁을 하게되면 부동산에 대한 소유권도 넘어가게 된다. 즉 내가 A신탁회사에 맡긴 경우에 실제 부동산의 소유주가 A신탁회사로 바뀌는 것이다. 신탁계약의 효력이 유지되고 있는동안 부동산에 대한 재산상의 권리는 A신탁회사에게 있다. 따라서 전세 들어가는 임차인은 신탁등기가 있을경우 수탁자와 신탁계약 내용을 반드시 확인해야 한다.

 

(위 동영상 내용중 캡쳐)

 

앞서 서민들의 전세계약시 유의사항으로 등기부등본 확인이 필수이자 시작이라고 강조했는데, 문제는 신탁등기 내용은 등기부등본에서 정확하게 확인되지 않는데 있다. 왜 이따구로 복잡하게 꼬아놨는지 모르겠지만, 등기부등본을 보면 갑구는 소유권, 을구는 채무(근저당등)를 표시하는데 갑구에 위처럼 신탁등기가 나와있다.

 

소유권 이전에 수탁자 ㅇㅇ에게로 변경된다는 부분이 중요하다. 이 부동산을 맡긴 원래 주인인 위탁자가 아니라 맡은 수탁자가 실제 주인이라는 것이다. 이 둘간에 어떠한 내용으로 신탁계약을 체결했는지는 등기부등본 상으로 확인이 안된다. 신탁등기에 의한 소유권이전시 신탁원부 번호를 같이 표시하는데, 직접 법원등기소를 찾아가서 이 신탁원부를 열람해야 한다. (귀찮)

 

[신탁부동산 관련 참고문헌]

▶최광석변호사 - 신탁된 아파트의 임대차와 신탁회사의 보증금 반환책임

 

신탁된 아파트의 임대차와 신탁회사의 보증금반환책임

  최근 들어, 아파트분양시장이 불황인 가운데 미분양된 아파트가 매매가 아니라 임대로 제공되는 경우가 적지 않다.   그런데, 분양아파트의 경우에는 원활한 사업진행을 위하여 대부분 신탁

land.hankyung.com

▶조인스랜드 - 신탁된 아파트 전세보증금 반환받을 수 있을까요?

 

http://community.joinsland.joins.com/freecounsel/freecounsel_view.asp?QNO=49704&ReplyUserID=whangsa114&page=1

 

community.joinsland.joins.com

▶오마이뉴스 - 부동산신탁의 종류와 하는 이유

 

부동산개발, 신탁으로 편하게 할 수도 있다

[홍용석의 부동산 과외 8] 부동산신탁

www.ohmynews.com

 

 

 

● 신탁부동산 전세사기 이중계약 유형 

 

그럼 이제 이러한 신탁부동산에서 어떠한 문제가 발생할 수 있는지 사례를 살펴보자. 

 

가장 대표적인 사례는 수탁자의 동의없이 위탁자를 임대인으로 해서 전세계약을 체결하는 경우이다. 앞서 말했듯이 신탁등기가 되면 소유권이 넘어가고 실제 주인은 수탁자이다. 수탁자가 모르는, 또는 동의하지 않는 상태로 위탁자와 전세계약을 체결하고 보증금도 그쪽에 입금한다면 이는 마치 집주인이 아닌 제3자와 거래하는 것과도 같은 상황이 된다.

 

위탁자가 문제가 없어서 보증금을 돌려주면 좋겠지만, 부도나거나 도망이라도 간다면 전세자금을 받을 길이 없어지고 수탁자에게 집에서 내쫓기는 결과를 초래할 수 있다. 신탁등기가 되어있는 부동산을 거래할 시에는 반드시 수탁자의 의사를 확인해야하고, 수탁자와 계약해서 수탁자에게 입금하는게 확실하다.

 

실제로 발생하는 전세사기 유형은 위탁자가 자신이 임대인으로 거래를 체결할 권한이 없음에도 불구하고 임차인을 속여서 전세금을 먹튀하는 경우이다. 이런 경우 제대로 설명해주지 않은 공인중개사에게도 과실이 있어 변상하라는 ▶대법원 판례도 있다. 그렇다고 해도 다 받을 수 있는것도 아니고 이런 분쟁이 생기는 것 자체가 피곤한 일이니 계약은 반드시 수탁자와 하도록 하자.

 

수탁자와 거래했다고 안전한 것은 아니다. 개인 임대업자와 거래할때 근저당을 확인하고 전세계약서 특약에 융자없을것을 표시, 그리고 확정일자와 전입신고를 통해 대항력을 갖추는 과정처럼 신탁부동산 거래시에도 재정건전성 확인이 필요하다. 이를 위해 반드시 신탁원부의 내용을 면밀히 살펴야 한다.

 

[신탁등기 위탁자와 거래후 전세금피해 사기사례]

▶오마이뉴스 - 신탁때문에 쫓겨난 전세방 2년의 외로운 투쟁

 

"이 집 전세계약 사기래" 7천만원 날리고 쫓겨났습니다

[공모-세입자] 신탁 때문에 쫓겨난 전세방... 2년간의 외로운 투쟁

www.ohmynews.com

 

 

● 신탁부동산 전세사기 부실신탁회사 유형

 

위 사례는 실제 소유주가 수탁자임에도 위탁자와 계약후 수탁자에게 쫓겨나는 경우이고, 또 한가지는 애초에 신탁원부의 내용에 문제가 많았던 경우이다. 등기부등본 을구에 근저당이 엄청나게 잡혀있다면 전세를 쉽게 들어가겠는가? 하지만 신탁원부로 담보대출이 들어있는 경우는 등기부등본에서 알 수가 없다. 신탁원부 내용을 확인하지 않고 덜컥 계약을 하면 안된다.

 

법적으로는 신탁원부도 등기의 일부로 본다. 아니 씨 그러면 등기부등본 조회할때 같이 첨부문서로 띄워주라고... =_=;; 이거만 쉽게 확인할 수 있어도 어이없게 전세사기 당하는 사람이 많이 줄어들텐데. 아무튼, 신탁등기 부동산의 경우 반드시 신탁원부를 확인하여 신탁재산의 관리방법, 목적, 종료사유, 수익자와 권리범위 등 모든 내용을 꼼꼼히 살펴야 한다.

 

[소유자 신탁회사가 망하는 전세금 피해사례]

▶스페셜경제 - KB부동산신탁 달콤한 독약에 세입자 눈물

 

KB부동산신탁, 달콤한 독약에 세입자 눈물 - 스페셜경제

▲K아파트 (사진=KB부동산신탁, HOP홀딩스)[스페셜경제] “억울합니다! 저희 가족 전세금 지켜주십시오! 도와주세요.”지난 6월 기자클럽 홈페이지에 이같은 사연의 글이 올라왔다. 글을 작성한

www.speconomy.com

▶KB부동산신탁 대구 Kpark 전세계약자들 졸지에 거리로

 

KB 부동산 신탁,대구서 초대박 아파트 사기 Kpark 전세계약자들 졸지에 거리로...

"아파트 분양가 보장액 미리 받아 가세요" 대구 본리동 'K PARK' 대구 달서구 본리동 'K PARK 아...

blog.naver.com

이 경우는 미분양 물량을 털어내기한 후 남은 것을 전세로 놓았는데, KB부동산신탁 이라는 네임밸류를 믿고 계약을 했다가 뒤통수를 맞은 사례이다. 전세입주자들이 계약을 체결한 후에 KB부동산신탁에서 소유권을 HOP홀딩스라는 회사로 넘겼는데, 이 회사가 부실회사여서 세금체납이 되고 세무서에서 집을 압류해버린 것이다. 

 

이경우 근저당이 걸리므로 집을 경매로 팔아버린 뒤 세금을 1순위로 갚고나면 전세금을 온전히 받지 못할 확률이 크다.  HOP홀딩스는 KB부동산신탁에 분양대행을 맡아서 진행한 뒤 미분양 물량에 대해서 인수하는 것으로 계약을 체결했다는 내용이다. 이렇게 소유권을 넘기는 부분에 대해서 전세계약 특약에 기재했는데, 세입자들은 잔금까지 치르고 본계약서에서 확인을 했었다고 한다.

 

개인적으로는 이런 부분에 대해서 아예 공인중개사가 법적으로 강력한 책임을 지도록 해야한다고 본다. 임차인의 권리가 보호되지 않을 수 있는 상황을 확인해서 고지하는 것이 매물을 중개하는 사람이 응당 해야될 업무 아닌가? 물론 계속 욕하고 있지만 이렇게 복잡하게만 만들고 정작 효과는 없는 법률을 다 뜯어고치는 것도 급선무다.

 

▶부동산도우미 안시우님의 블로그에서 가져온 글인데, 심지어 이 때 K파크에 전세 들어가려는 사람이 상담을 한 내용도 있었다. 안시우라는 분이 내용을 들으면서 혹시 함정이 있는건 아닌지 우려스럽다고 한 부분이 와닿는다. 나중에 이 사태를 접하고 얼마나 안타까웠을까.

 

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얼굴도 뵙지 못한 상태에서 불쑥 질문드려죄송합니다.

부동산분야로는 너무나도 무지한지라 실례를 무릎쓰고 질문드려봅니다.

대구 본리동에 `K파크` 란 주상복합아파트에 전세를 들어가려합니다.

 

요몇달사이에 한참분양을하더니 몇개남은 미분양분을 전세처리한다고합니다..

시행사는 KB부동산신탁이고 분양은 HOP홀딩스에서하더군요.

 

원래 유림종합건설 아파트에서 KB부동산신탁으로 소유권이전이 되어

미분양아파트를 리모델링을해 분양을 한다들었습니다.

전세계약 수탁자도 KB부동산신탁이고 계약서상에도 가계약을 제외하고는 KB와 계약을 한답니다.

 

질문을 드릴 부분은 이계약의 안정성입니다.

전세권 설정이나 보증보험은 들수가 없답니다... 등기를 보니 현재는 설정등,,,아무것도 없이 깨끗합니다.

소유권은 역시 KB부동산신탁으로 되어있습니다.

 

그런데 한달 전후로해서 설정이 들어갈수가 있답니다..

가계약서 상에 명시되어 있는데 ...시가의 45%~48%로라고하는데

지금 아파트 분양가가 49평형에 3억5천 정도합니다.

전세금은 1억1천만원이구요...

 

이부분이 조금 꺼려진다해도 나름 전세대란에 이만한 집을 구하기가  쉽지않아 거의 마음을 굳혔는데

 

제가 생각하기로 최악의 경우 추후 근저당이 잡혔을때  2순위가 되어도 1억1천만원은 안전할거같은데

잘못된 생각인지요..

 

또한가지 질문드릴것은 가계약을 분양대행업체인 HOP홀딩스와하고 본계약은 KB부동산신탁과한다는데

가계약부터 KB부동산신탁과 하는게 맞는게 아닌가 하는 생각이듭니다.

가계약금도 분양업체인 HOP홀딩스계좌로 넣어야해서 ..좀 의구심이듭니다..

 

여러가지 두서없는 질문드립니다.

거의 전재산을 투자한다생각하니 이래저래 걱정이 앞서는데.. 이돈으로는 그만한집구하기도 힘들고해서

어느정도 안정성만 보장된다면 계약을하고싶어 부동산 전문가분께 질문드려봅니다..

 

...최악의 경우라도 땡정한푼 못받고 쫓겨나는일은 없겠죠? KB부동산신탁인데....

 

 

 

 

반갑습니다.

부동산도우미 안시우입니다.

 

이웃님의 글을 읽어보니 집이 마음에 들어 놓치고 싶지 않은 것으로 보입니다.

전세로 거주하다라도 재산상의 손실가능성만 없다면 주거만족도를 살펴 전셋집을 구할 필요가 있지요.

남의 집에 거주하니까 대충대충 살자는 식으로 전셋집을 구하다보면 전세로 거주하는 2년내내 스트레스를 안고 살아가야 하니 슬픈 일이 아닐 수 없습니다.

 

그렇다면 전세보증금이 안전성을 살펴봐야 하겠지요.

 

아파트분양가가 3억 5000만원이고 대출이 45%내외를 가정하면 대출원금은 대략 1억7000만원이고 연체와 세금체납등을 감안하면 최소 1억 8000만원을 선순위로 하고,

이웃님의 전세보증금이 1억 1000만원이면 아파트의 총 부채는 2억 9000만원이 됩니다.

 

만약, 경매로 넘어가는 최악의 상황을 감안하면 3억정도에는 낙찰되어야 손실을 보지 않게 될 것입니다.

 

 

그렇다면 아파트의 현재 시세와 향후 아파트의 매매가격을 어느정도로 보아야하는가에 대해 검토해 볼 필요가 있을 것입니다.

현재 미분양이 났다는 의미는 현재분양가가 소비자입장에서는 비싸다는 반증이겠지요.

 

허니 최소 10%에서 20% 다운된 가격이 매매가능가격이라고 볼 필요가 있고,

경매낙찰예상가는 그 지역의 유사물건 낙찰가를 살펴야하는데 보통의 경우 다시 10%정도 다운되어 평가해야 안전하다고 할 수 있습니다.

 

아파트의 미래가격을 예측하기 위해서는 해당아파트의 지역이 좋아지고 있는지 주거선호도가 높아지는지 여부 정도만을 체크하시면 큰 무리는 없을 것입니다.

 

 

전세대란이라는 표현을 쓰신거로 봐서 쓸만한 전세물건이 많지 않다는 것으로 들립니다.

해서 계약하셔도 크게 문제될 것 같지는 않군요.

 

다만, 만약을 생각하셔 두가지 정도는 짚고 넘어갈 필요가 있습니다.

 

첫째, 선순위금액의 확정 및 특약사항기재

둘째, 경매로 넘어갈 경우 아파트인수 의사

 

 

헌데 현장을 가본 바가 없어 감이 안오는 부분이 있군요.

 

임대인의 입장에서 대출을 많이 받는다는 것은 그만큼 이자부담으로 작용하기 때문에 대출을 줄이고 전세보증금을 더 받기를 원할 것입니다.

새아파트이고 지방이라는 점을 감안할 때 전세가격이 지나치게 싸다는 느낌이 드는데요.

 

 

염려스러운 것은

제가 모르는 함정이 있지는 않나하는 생각이 드는군요.

 

가계약이라고 하셨는데 가계약을 하신 것인지 진짜 계약을 하신것인지 감이 안오는군요.

아마도 계약서를 쓰신 것으로 보입니다.

 

헌데 등기상명의자인 KB신탁과 하지 않고 분양대행업체인 HOP홀딩스와 하셨고

계약금도 분양대행업체이름으로 지불해서 문제가 되지 않을까 걱정이 되시는군요.

 

 

 

어떤 일이든 원칙과 예외적인 것들이 존재합니다.

문제는 예외에 해당하는 일에 봉착되었을 때 안전장치여부를 체크하는 것입니다.

HOP홀딩스가 분양대행을 맡고있고 , 자금에 관한 것까지 위임을 받았다면 전혀 문제가 되지 않겠지요.

 

만약 그렇다면 정말로 분양대행업체가 어디까지 위임을 받아 처리하기로 합의가 된 것인지

서류상으로 확인할 필요가 있습니다.

또한, 등기부상 명의자인 KB신탁 담당자를 통해 사실여부를 확인한 연후에 계약금을 지불할 필요가 있을 것입니다.

 

 

간혹 사기분양업자나 사기대행업자들이 소비자를 기만하고 사기행각을 벌이는 일도 있으니

조심하여 손해볼 것은 없을 것입니다.

 

상대방의 기분을 상할까봐 자신의 권리를 포기할 이유는 없습니다.

권리위에 잠자는 자는 어디에서도 구원되지 못하는 법이니까요..

 

 

도움이 되셨으면 좋겠습니다.

감사합니다. ^^

 


 

애초에 이 모든 문제는 임차인의 권리보호가 쓸데없이 많은 절차가 있어야만 가능해지는데서 발생한다. 실거래가보다 채권금액이 아예 클 수 없도록 제한해버리고, 정부기관 사이트에 열람 가능하도록 적시해서 전세 들어가거나 전세있는 곳에 대출하거나 할 때 누구나 알 수 있게 해놓으면 될 일 아닌가. 답답해서 복장이 터진다.

 

● 신탁부동산 전세계약시 유의사항 정리

 

장황하게 써놓았는데, 포인트만 다시한번 정리하면 다음과 같다.

① 기본적으로 등기부등본에 갑구 소유권 상의 가압류 가처분 같은 뭔가 꺼림칙한게 있거나 을구에 큰 금액의 근저당이 잡혀있는 경우 피할 것.

② 을구가 깨끗하다고 채무관계가 100% 안전한 것은 아니다. 등기부등본 갑구에 신탁등기가 있는지 확인한다. 있다면 수탁자와 계약하고 돈도 수탁자에게 입급한 뒤 계약서에 수탁자에게 전세금 반환의무를 기재하는 것이 좋다.

③ 개인 임대사업자와 거래하던 신탁회사와 거래하던 확정일자와 전입신고 절차는 기본적으로 진행한다.

④ 신탁계약에 대출이 껴있으면 개인 임대업자가 근저당 잡힌것과 같으므로, 부동산 문제 발생시 우선수익권자보다 전세보증금을 앞서 받는다는 확인이 필요하다. (전세권설정 or 특약에 수탁자가 전세보증금 우선상환조항 추가)

 

 

등기부등본 신탁원부는 인터넷으로 조회가 불가능하다.

실제로 법원등기소를 방문하여 신탁원부를 조회하는 방법은 다음 포스팅을 참고

 

[등기부등본 신탁원부] 인터넷열람 안됨, 법원등기소 방문 발급후기

 

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