타리스만

아기곰 부동산전망 2022년8월 상승 변곡점 (계약갱신청구권)

신사임당 유튜브 22.05.27 영상

 

아기곰 주장 요약 : 2022년 8월부터 계약갱신청구권 사용했던 전세 재계약이 도래하게 되고, 

전세금을 4년 상승분만큼 올리느니 차라리 집을 사겠다는 매수세가 유입될 것이다.

 

2020년 7월말에 계약갱신 청구권 제도가 시행됨, 

2018년 8월~2020년 8월까지 상승분을 포함하지 않고 계약갱신 청구권으로 연장,

그리고 2022년 8월 만료가 되면

4년치의 시가 상승분만큼을 더 얹어줘야 재계약을 할 수 있는 상황이라는 것.

 

예를들면

집값이 7억이고 전세가 4억이었는데, 4년동안 집값은 12억이 되고 전세는 8억이 되어버렸다.

계약갱신 청구권으로 연 5% 상한으로 넣었을테니 전세보증금은 끽해야 5억 정도이고

이번에 3억을 올려주어야 재계약이 가능해지는 상황 (이미 주변 전세 시세는 그러하므로)

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그러면 세입자 입장에서는 고민을 하게 된다.

그돈이면 차라리 집을 살까?

8억을 만들어서 또 전세를 하느니 대출 확 껴서 12억짜리를 그냥 살까? 이렇게 된다는 논리

 

 


아래는 현재의 전세가로 차라리 과거에 매매를 했더라면 살 수 있었던 시점을 표시한 그래프이다.

현재 전세가라면 2018년 2월에 서울에 집을 살 수 있었고 샀더라면 시세차익은 현재 6억3천이다.

경기도는 2020년 6월에만 샀어도 현재 전세가로 매매가 가능했고 시세차익은 2억5천이다.

그때 샀더라면 이라는 후회의 마인드를 제대로 보여주기 위한 그래프

 

부동산이 무서운 것은,

주식은 욕심을 안부리면 안하면 그만이지만

집이라는 것은 내가 가만히 있으면 세입자가 된다.

 

전세가가 평생 유지되면 상관 없겠지만

전세가가 계속 상승하면 주거 불안정에 쫓기게 되는 것이다.

또 몇년이 지나면 당시의 매매가를 추월해버리기 때문에

위 그래프와 같이 그때 샀더라면 하게되는 순간이 꼭 온다.

 

시장은 그때와 같이 지금도 당신에게 질문을 던지고 있는 것이다.

지금 매매가가 나중에 전세가가 될텐데 살래? 어떻게 할래?

 

 


뉴스는 얼마든지 데이터를 취사선택해서 상승했다 또는 하락했다 라는 입장을 만들어낼 수 있기 때문에, 본인이 직접 지표를 찾아보고 흐름을 분석하는 안목을 길러야 한다.

 

뉴스에서 단건 거래가지고 3억 떨어졌네 몇억 떨어졌네 하락인 것같은 뉴스가 많이 보도되지만

실제로는 올해도 서울 거의 전지역이 상승하였다.

 

이런 하락기사가 나오는 이유는

 

1. 직전 거래가격이 갑툭튀랑 비교한 경우

2. 조건이 다른 매물 (1층과 로얄층 수리여부 방향 등)

3. 세금때문에 나온 급매

 

진짜로 가격이 떨어졌다고 보기는 어렵다.

 

대부분이 12억 거래중인데 하나가 15억짜리가 체결되고, 그 다음에 다시 13억 체결

이러면 2억 떨어졌다는 식으로 쓰는데,

매물들 호가를 보면 다 13억 14억에 나와있다면 15억짜리가 특이점이었고 오히려 평균적 대세는 12억에서 13억이상으로 상승하고 있는 중으로 봐야한다.

12억에 체결된 곳이 매물들이 다 12억 밑으로 깔리고 있따면 정말 가격이 하락하고 있다고 보는게 맞고.

 


현재 거래절벽의 이유는 취득세 때문이다.

 

21년에 비정상적인 과열과 폭등 시장이었고 지금은 안정된 상태라고 보는게 맞다. 나쁘게 말하면 침체 (하락까진 아님)

 

윤석열 정부에서 양도세 일시적 완화를 했지만, 

대출규제와 높은 취득세로 무주택자가 받아주기가 어려운 상황

 

집값이 상승하면 유주택자는 좋지만 무주택자는 힘들어지고

집값이 하락하면 반대의 경우에 또다른 경제문제가 생기고

집값에 영향을 준 정책 입안자가 책임을 져야하기 때문에

현재 수준으로 안정되어 있는것이 정부 입장에서는 가장 선호한다.

따라서 시장이 환호할만한 강력한 대책이 나올것으로 기대하기는 어렵다.

 

 


느낀점

 

 

현재 대출규제가 심해진 상태에서 계약갱신청구권 만료되는 세입자가 차라리 살까 마음먹는다고 마음대로 살 수 있을지는 의문이긴 하다.

물론 여력만 된다면 누구나 적당한 타이밍에 내집마련을 하고싶은 생각은 다 있을 것이다.

시장 상황이 어떻든 나는 무조건 세들어서 살겠어 이렇게 생각하는 사람은 없을 테니까.

 

하지만 앞서 예시처럼 집값 7억>12억 되고 전세가 4억>8억 되었다면

세입자 입장에서 전세가격 맞추기도 등골이 휠텐데 에라이 그냥 사지 하고 12억짜리 매수가 가능할지가 의문이라는 것이다.

대출이 그렇게 나오지도 않을거고 취득세에 제반비용 고려하면 앞으로 추가상승을 최소한 얼만큼 되어야 본전이라는 계산이 나올텐데 

오히려 여력이 안되니 자금사정에 맞추어서 더 하급지의 전세로 밀려나거나 그쪽에서 매매를 고려하게 되지 않을까?

부동산 침체기가 온다고 해서 무주택자가 집을 살 수 없는 이유이기도 하고...

 

뉴스기사 해석은 하락장에서는 단건 거래를 비교한 것에 속지 말아야 한다고 하는데

지금까지 몇년동안 상승장에서는 신고가 연일 보도하면서 부추겨온 것 아닌가? 마찬가지가 아닐지;;

결국 본인이 직접 실거래가 호가 조사하고 부동산 지표보고 공부하는 수밖에는 없겠다.

주식도 마찬가지겠지만 뉴스만 믿으면 안되고.

 

이번 아기곰 영상은 계약갱신청구권 만료가 도래하는 세입자의 심리로만 8월에 상승 변곡점을 예측한것인데,

한국 집값은 국내 요소보다 미국과 글로벌 경기흐름에도 많이 휘둘리지 않을까 생각한다.

그러한 관점에서 금리인상기에 어떻게 영향을 받을지,

무엇보다 미국의 집값 흐름이 어떻게 될지도 관심을 가져봐야겠다.

일단 인플레이션은 피크찍는 희망이 보이는 모양새였는데

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