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[3기신도시 사전청약] 일정, 소득기준, 신청방법, 위치와 규모 총정리

문재인 정부 부동산 공급대책 중 큰 틀인 3기 신도시의 이모저모에 대해 알아보고 사전청약 일정과 방법, 신청 자격조건 소득기준 등을 정리해 보겠습니다.


3기 신도시란?

3기 신도시는 정부가 추진중인 「수도권 주택공급 확대방안」의 일환으로 수도권 주택시장 및 서민 주거 안정을 위해 계획한 (「공공주택특별법」에 근거한) 공공주택지구 입니다.

 

부동산 투기 규제만으로는 저금리+공급부족으로 촉발된 집값 폭등세를 근복적으로 막을수가 없는 노릇이기에 결국 대규모 공급 카드까지 꺼내어 들게 된 것입니다.

 

<3기 신도시 추진현황 타임라인>

2018. 09. 13. 주택시장 안정대책(관계부처 합동)

2018. 09. 21. 수도권 주택공급 확대방안(국토교통부) 수도권 공공택지 30만 호 확보, 1차 17곳 3.5만 호 발표

2018. 12. 19. 2차 수도권 주택공급 계획 발표 2차 41곳 15.5만 호 발표(남양주왕숙, 하남교산, 인천계양 등 3곳 11.5만 호 포함)

2019. 05. 07. 제3차 신규택지 추진계획 3차 28곳 11만 호 발표(고양창릉, 부천대장 등 2곳 5.8만 호 포함)

2019. 10. 15. 남양주왕숙, 인천계양, 하남교산, 과천과천 지구지정 완료

2020. 03. 06. 고양창릉 지구지정 완료

2020. 05. 04. 안산장상 지구지정 완료

2020. 05. 21. 하남교산, 과천과천 광역교통개선대책 확정

2020. 05. 27. 부천대장 지구지정 완료

2020. 10. 14. 남양주왕숙, 인천계양, 하남교산 지구계획 승인 신청

2020. 12. 30. 남양주왕숙, 고양창릉 광역교통개선대책 확정

2021. 01. 25. 인천계양, 부천대장 광영교통개선대책 확정

 

3기 신도시는 아래와 같은 절차를 거쳐 추진됩니다.

현재 지구지정이 된 상태이고요. 일부 지역에서 지구계획 승인작업을 하는 중입니다. 아직 계획승인이나 준공에 들어가지도 않았기 때문에 실제로 집이 다 지어지고 입주하는 것은 몇 년 후나 될 예정입니다. 3시 신도시에 실제로 입주하는 것은 몇년도 정도가 될까요??

 

▲ 2020.07.10 정부 대책시에 국토교통부의 발표에 따르면 2024년부터 입주가 가능할 것이라고 하였습니다. 그리고 이례적으로 사전 청약제를 통해 조기공급을 하겠다는 의지를 표명하였죠. 하지만 일각에서는 신도시 입주가 그렇게 빨리 되는것이 아니고 실제로 10년 걸릴수도 있다는 우려스러운 의견도 있습니다.

 

예전 1기 신도시 (분당 일산) 2기 신도시 (판교 광교 동탄 위례) 때는 어땠는지 살펴볼까요.

출처 : 뉴스핌

 

1기때는 개발 시작하고 3년 정도만에 순차적 입주를 시작했었고 2기때는 한 6년쯤 걸린 것으로 보이는군요. 결국은 사업 승인 절차를 얼마나 빨리 진행하느냐 정부의 의지에 달려있겠습니다.

 

이렇게 보니까 공교롭게도 대규모 신도시 입주시기가 부동산 가격 침체기랑도 연결되는 것 같은데 그 부분은 따로 한번 자료를 조사해서 분석해 봐야겠습니다. 3기 신도시 때도 입주폭탄 영향을 받게 될지요.

 

일단 입주는 좀 걸리더라도 젊은층의 영끌 패닉바잉을 잠재우기 위해 이번 3기 신도시 개발에는 이례적으로 사전 청약 제도를 도입하였습니다. 주택 사업승인 및 착공을 시작하기 전에 먼저 청약을 받고 나중에 착공 이후 본청약을 진행하는 방식입니다. 아래에 사전청약 내용에서 다시 자세히 다루겠습니다.


3기 신도시 위치와 규모

그렇다면 3기 신도시는 어디에 얼만큼의 규모로 조성될까요?

 

▲ 지도에 보시는 것처럼 대부분 서울에 밀접한 경기도 수도권 지역 중에서 선정이 되었습니다. 수도권 제1순환 고속도로, 수도권 순환 철도망, 그리고 수도권 광역급행철도인 GTX-A,B,C 노선이 통과하는 지역들로 서울 접근성이 뛰어난 곳들입니다.

 

인천도 포함됐길래 어디 무슨 송도, 인천공항 이런쪽이 아니라 서울에 바짝붙은 계양구네요. (김포공항 바로 서쪽) 어찌보면 1,2시 신도시들보다 더 서울에 바짝 붙어있는 느낌도 나는데요, 같이 비교해볼까요.

 

▲ 1,2기 신도시들보다 더 서울에 바짝 붙어있는것을 알 수 있죠? 지난 2시 신도시들이 서울에서 거리가 멀다는 점을 보완하기 위해 이번에는 서울 경계에서 2km 이내의 초근접 위치들로 선정을 하였습니다.

 

그런데 역사적으로 보면 1기 신도시에서는 천당아래 분당, 2기 신도시에서는 판교 광교 동탄이 히트를 친 것을 보면 결국은 강남에서 뻗어나가는 자리여야 미래 전망이 가장 뛰어난게 아닌가 싶습니다. (저곳들 말고 나머지는 신도시였는지도 몰랐네요)

 

그런 관점에서 보면 3기 신도시 중에서는 과천과 하남이 가장 좋은 입지가 아닐까 생각되는군요.

 

한가지 사족을 달자면, 엄밀히 말해 이번에 과천은 신도시는 아닙니다. 택지개발촉진법에 의하여 추진되는 330만㎡ 이상의 사업을 신도시라고 규정하는데요, 이번에 과천은 155만㎡ , 안산은 221만㎡으로 기준인 330만㎡에는 못미칩니다. 그래서 공식적으로는 신도시가 아닌 대규모 택지공급이라고 이름붙여져 있습니다.

 

그건 뭐 기준에 따른 정의일 뿐이고 일반인 입장에서는 아무래도 상관없지요. 그냥 여기도 대규모 주택공급이 들어가는 지역이구나 생각하시면 되겠습니다. 

 

그럼 공급되는 규모를 살펴볼까요?

 

광명 시흥지구 7만호

남양주 왕숙지구 6만9천호

고양 창릉지구 3만8천호

하남 교산지구 3만4천호

부천 대장지구 2만호

인천 계양지구 1만7천호

안산 장상지구 1만4천호

과천 과천지구 7천호

 

3기신도시 + 대규모택지 공급예정인 지구들의 주택의 수는 이렇게이고요 여기에 중소규모 택지공급까지 다 합치면 30만호가 넘어갑니다.

 

중소규모 택지공급 전체 리스트는 3기신도시 사이트에 공식적으로 정리되어 있지 않아서 자료를 찾기가 힘든데요, 대략적으로 긁어모은 내용을 정리해보면 ,

2018.09.21 광명하안2(5,400호), 의왕청계2(2,560호), 성남신촌(1,100호), 시흥하중(3,500호), 의정부우정(4,600)

2018.12.19 부천역곡(5,500호), 안양매곡(900호), 성남낙생(3,000호), 고양탄현(3,000호), 안양관양(1,400호), 광운역세권(4,130호)

2019.05.07 안산신길2(7,000호), 수원당수2(5,000호), 용인구성역(11,000호), 광명테크노(4,800호), 사당역 복합환승센터(1200호), 창동역 복합환승센터(300호), 왕십리역 철도부지(300호)

이정도가 되겠네요. 3기 신도시 주요 택지공급지구 외에도 여기저기 자잘하게 많으니 청약을 노리실 때 자세하게 알아보시고 참고하셔야겠습니다. 향후에는 위치별로 세세하게 입지분석을 해보고 포스팅하도록 할게요.


사전청약 일정과 방법

주택가격 급등 → 고분양가 → 청약도 안됨 → 내집마련 요원 → 패닉바잉으로 결국 젊은 무주택 실수요자들이 다주택자들의 이익을 실현해주며 마지막 참여자가 되는것을 방지하기 위해 3기 신도시에는 사전청약제도를 시행하였습니다. 

 

본래 주택사업 승인을 받고 착공을 하면서 청약 절차가 진행되는데, 당장 부동산 시장에 찬물을 좀 끼얹어서 가라앉힐 필요가 있다고 판단한 정부가 내놓은 아이디어입니다.

 

일단 사업승인과 착공이 시작되기도 전에 미리 티켓부터 뽑자는 것이지요. 지금 영끌해서 무리하게 비싼집 사지 말고 여기 3기 신도시 청약하라고 유도하는 것입니다.

 

▲ 사전청약 진행되는 곳들을 보시죠. 위에서 뭐라고 말씀드렸죠? 3기신도시 대표적인 지역 외에 자잘한 중소규모 택지공급도 많이 있다고 했죠. 여기 보시면 정말 이곳저곳에 다양하게 개발이 들어가고 사전청약이 이루어지는 것을 알 수 있습니다.

 

미리미리 잘 공부하고 어디를 노릴지 어떤 모집을 신청할지 전략을 짜는 계획적인 자세가 필요하겠습니다.

 

▲ 2021년 7월에 1차 사전청약 모집을 시작으로 10월, 11월, 12월에 줄줄이 계속 이어집니다. 1~4차 사전청약 수량을 전부 더해보면 약 3만호 정도가 됩니다. 올해에 3만호 정도를 사전청약 받고 내년 이후에도 계속 이어서 사전청약이 이어집니다.

 

여기서 모든 일정과 모집 지구별 상세한 정보를 다 실으면 내용이 끝도 없어지기에, 지역별 청약정보는 개별 포스팅으로 틈틈히 올려보도록 하겠습니다.

 

아래 3기신도시 홈페이지에서 사전청약 일정 알리미를 신청해 놓으시길 권장드립니다. 청약이 진행되면 문자로 알려주니까요, 바쁘게 살아가다가 아쉽게 놓치는 확률을 조금이라도 줄여줄 것입니다.

 

 

3기 신도시>사전청약안내>청약일정알리미>알림 서비스(SMS) 신청

종합정보포털은 3기 신도시의 지구별 청약 일정 안내를 위해 수집한 개인정보를 아래와 같이 제3자에게 제공합니다. 가. 개인정보를 제공받는 자 : 국토교통부, 경기주택도시공사 나. 개인정보

www.xn--3-3u6ey6lv7rsa.kr

 

실제로 7월부터 진행될 3기 신도시 사전청약은 LH청약센터 사이트에서 이루어집니다.

 

 

LH청약센터

 

apply.lh.or.kr

뭔가 신뢰가 바닥에 떨어진 LH인데... 3기 신도시 업무는 그대로 계속 맡아서 진행을 하는 걸까요 흠. 일단 아직까지는 LH청약센터에서 하는 것으로 되어있습니다.


자격조건과 선정방식

가장 중요한 부분입니다. 자신이 어디에 혜택을 받을 수 있는지 조건을 꼼꼼히 살펴보고 청약 당첨 경쟁력을 높이기 위한 스펙을 만들어 놓아야 합니다. 청약이라고 그냥 아무거나 신청해서 운으로 뽑히는게 아닙니다.

 

1. 모집 요건이 어떤 것들이 있는지 파악한다.

2. 자신에게 유리한 조건을 찾아서 청약을 넣는다.

 

이번 3기신도시 청약은 전부 무주택 세대 구성원이면서 청약통장 가입자를 대상으로 합니다. 정확히 말하면 무주택인 세대의 구성원이라기보다 전원이 무주택인 세대여야 가능하다 라는 표현이 맞겠네요.

 

그리고 청약통장은 가입기간 6개월이나 2년 이런식의 조건이 붙는데요. 어떤건 저축총액이 많은 순으로 뽑는것도 있어서 (아래에 다시 설명) 청약통장을 사용해서 내집마련하기 전까지는 매달 최소 10만원씩 꼬박꼬박 넣도록 합니다.

 

3기 신도시 청약은 수도권 거주자 대상이며, 어떤 항목은 당해지역 거주가 조건인 경우도 있습니다. 의무 거주기간을 충족해야 하는 경우도 있어서, 사전청약시 부족하다면 본청약때까지 유지해서 충족할 수 있는지 체크해야 하고요.

 

당해지역이라는건 뭐냐, 투기꾼들이 끼어들지 못하게 해당지역 사람에게 우선적으로 내집마련의 기회를 주는 것입니다. 특별시, 광역시, 시군 단위의 주택건설지역을 의미합니다. 광명에 청약하는데 당해지역 우선이라고 하면 광명에 사는 사람한테 먼저 기회를 준다는 것입니다.

 

이번 3기 신도시의 경우에는 위와 같습니다. 66만㎡ 미만 택지지구의 경우는 100% 전부 당해지역 우선공급입니다.

 

즉 내가 사는 지역에 소규모 택지지구로 청약기회가 생긴다면 당해지역 우선으로 혜택을 받게 됩니다.

 

하지만 3기 신도시 택지지구는 전부 66만㎡ 이상이기 때문에 아래 규정을 따른다고 보시면 됩니다. 3기 신도시 외에 사전청약 지역이라면 택지지구 규모를 보셔야 하고요.

 

서울/인천 지역은 서울/인천에 사는사람에게 50%, 기타 수도권 거주자 대상 50%로 뽑고요. 서울/인천을 제외한 경기도의 경우 (이번 3기 신도시 대부분이 여기 해당되겠죠) 해당지역 30%, 경기 20%, 수도권 50%로 공급됩니다.

 

예를 들어 성남이다 하면 성남시 30%, 경기도민 20%, 수도권(기타지역) 50%가 되겠네요. 100채에 대한 청약 추첨을 한다고 하면, 먼저 30채를 성남시 거주자들끼치 추첨붙여서 뽑음, 여기서 떨어진 사람과 경기도 거주자 지원자를 합쳐서 20채를 추첨, 마지막으로 여기서 떨어진 사람들과 서울인천 포함한 지원자를 몽땅 합쳐서 다시 50채를 추첨 이렇게 하는 것입니다.

 

공급 유형에 따라 소득조건이 다르므로 청약통장과 같이 꼼꼼히 따져보셔야겠습니다. 3기 신도시에서 모집하는 공급 유형의 종류와 조건들을 체크해볼게요.

 

3기 신도시는

▶ 공공분양

▶ 신혼희망타운

크게 이렇게 두 가지로 나눌 수 있습니다.

 

먼저 공공분양은 다시

일반공급

신혼부부 특별공급

생애최초 특별공급

다자녀가구 특별공급

노부모부양 특별공급

기관추천 대상자

이렇게 모집 유형이 나뉩니다.

 

일반공급

전체 건설량의 15% 배정

1순위 요건 : 입주자 저축 가입기간 2년 경과, 24회 이상 납부, 세대주이면서, 5년 이내 세대구성원 전체 당첨사실 없을 것

※ 3기신도시 사전청약 모집지구는 모두 투기과열/청약과열지역에 해당되어 위와 같은 강화된 요건을 따릅니다.

 

1순위 요건은 말그대로 지원 자격이고, 실제로 청약 당첨자를 어떻게 뽑을까요? 3년이상 무주택이면서 40㎡ 초과는 저축총액, 40㎡ 이하는 청약통장 납입횟수 많은 순으로 뽑네요.

 

저축총액은 1회 10만원까지만 인정합니다. 따라서 1년에 max 120만원이고요. 말그대로 집없이 누가 오래 청약통장 부으면서 존버했느냐로 뽑는다고 할 수 있습니다. 청약통장은 조금이라도 빨리 가입해서 10만원씩 납입을 시작하는게 이렇게 언젠가 있을 청약의 당첨확률을 조금이라도 올리는 길입니다.

 

그런데 최근 공공분양 청약총액 커트라인을 보면 2000만원을 넘어가곤 합니다. 거의 뭐 나이순으로 된다고 봐야죠. 똥차가 빠지지 않으면 새차가 들어갈 자리가 없는 구조입니다.

 

커트라인 예상을 가늠해보시고 안되겠다 싶으면 되지도 않을거 일반분양을 신청하지는 마세요. 다른 특별공급에 해당이 하나도 안되면 어쩔 수 없지만...

 

신혼부부 특별공급

전체 건설량의 30% 배정

1순위 요건에 입주자격이 혼인기간 7년이내 또는 예비 신혼부부라고 되어있으나

 

▲ 1순위 요건에 미성년자 자녀가 있어야 한다는 조항이 있습니다. 자녀가 없으면 2순위가 되니 마치 결혼앞둔 예비 신혼부부도 기회가 있을 것처럼 얘기하지만 사실상 나가리네요.

 

그리고 입주자격에 소득기준 130%이하 (맞벌이 140%) 라고 되어 있는데요. 실제로 우선공급에서는 더 까다로운 소득기준이 적용됩니다. 월급이 세신 분들은 당첨이 어렵고 지원 자격 자체가 해당이 되는지부터 따져봐야 합니다.

 

2020년도 기준으로 하면 100%는 연봉 7236만원, 130%는 9407만원이 되겠습니다. 본인의 소득은 근로소득 원천징수 영수증 21번에 해당하는 총 급여액 또는 근로소득자용 소득금액증명상의 과세대상 급여액을 근무 월수로 나누어 월평균소득을 계산하시면 됩니다.

 

이렇게 대상자가 되면 아래와 같은 방식으로 선정합니다. 신혼부부 특공은 추첨이 아니라 가점제입니다.

 

① 입주자 선정순위(신혼부부 1·2순위)로 결정 (사실상 1순위끼리의 경쟁이겠지)

② 우선공급 -전체물량의 70%를 소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 자에게 "신혼부부 특별공급 입주자선정 배점(총 13점) 기준"에 따라 가점 다득점순으로 선정, 동점시 추첨

③ 잔여공급 -잔여물량은 소득 130%(맞벌이 140%) 이하인 자에게 동일한 가점방식으로 선정

 

배점표를 보면 뭐 청약통장 납입이랑 거주는 누구나 다 했다고 치면, 결국 자녀수와 혼인기간 가점에서 당락이 갈릴 것으로 보입니다.

 

아이러니한게 혼인 기간은 짧을수록 높은 점수인데 아이는 많아야 높은 점수죠. 결혼한지 얼마 안됐는데 애를 빨리 나아야 고득점?? 혼인 3년이하에 자녀 3명 가능한가요?;;;  현실적으로는 혼인 3년이하에 자녀 2명 또는 혼인 3년초과 5년이하에 자녀 3명이 가점 최고가 되지 않을까 합니다만.

 

13점 만점인데 이 역시 최근 서울/수도권 공공분양 신혼부부 특별공급시 가점 커트라인이 11점정도 나오고 있는것을 생각하면 이 역시 쉽지 않은 높은 경쟁률이네요 ㅠㅠ 3기 신도시처럼 대규모 공급이 이루어지면 사전청약 차수가 뒤로 갈수록 커트라인이 점점 내려갈런지는 모르겠습니다만....

 

생애최초 특별공급

전체 건설량의 25% 배정

입주자격 : 세대원 전체가 살면서 단 한 번도 주택을 소유한 적이 없었어야 합니다. 여기도 마찬가지로 혼인 중이거나 자녀가 있어야 합니다. 이번 3기 신도시 지원자격은 정말 신혼부부를 대상으로 때려박는다고 해도 과언이 아니군요.

 

소득기준 130% 이하이면서 5년이상 소득세를 납부한 사람이 신청할 수 있습니다. 즉 백수 안되고 월급쟁이이면서 솔로가 아닌 사람이 해당되는 것이네요.

 

① 우선공급 : 물량의 70%를 소득 100% 이하인 자에게 추첨의 방법으로 입주자 선정

② 잔여공급 : 잔여물량에 대하여 소득 130% 이하인 자에게 추첨의 방법으로 입주자 선정

 

신혼부부 특공이나 생애최초 특공이나 소득100% 이하에 물량 70%를 추첨하니까 월소득이 평균 이하여야 매우 유리해집니다. 소득 금액은 위에 신혼부부 특공 설명때 붙여놓은 기준표를 참고해주세요.

 

 

다자녀가구 특별공급

전체 건설량의 10% 배정

 

이미 자녀를 많이 나아서 기르고 있는 가정에 혜택을 주는 모집유형입니다. 기본적으로 자녀가 3명 이상인 집이 해당됩니다. 청약저축 6개월, 소득기준 120% (3인 가구 723만원, 4인 가구 851만원) 이하여야 하고요.

 

다자녀가구 특별공급은 위 배점표를 기준으로 점수대로 선정합니다. 동점일 경우 미성년 자녀수, 신청자 나이 순으로 계산하게 됩니다.

 

 

노부모부양 특별공급

전체 건설량의 5% 배정

 

노부모를 세대원으로 부양하고 있는 경우에 한해 일반공급과 같은 방식으로 (청약통장 저축총액/납입횟수) 선정하는 모집유형입니다.

 

기관추천 대상자

전체 건설량의 15% 배정

 

어떤 기관들에 의해 선정되어서 LH공사에 통보되면 이런 기관추천 대상자로 청약을 받는것도 있나보네요. 무려 15%나 됩니다. 10만호 청약하면 기관추천 대상자로 만오천명이나 뽑는다고요?;;; 과연 공정하게 진행할라나...

 

일단 검색을 좀 해보니 장애인 특별공급 신청자 모집 이런걸 경기도에서 공문을 올리기도 하더라고요. 어떻게 보면 이런 기관추천 모집유형이야말로 틈새시장 블루오션일 수 있겠는데 방법 자체가 알기도 어려우니 따로 자세히 공부해보면 확률을 높일수도 있지 않을까 싶습니다.

 

신혼희망타운

이번 3기 신도시 개발에는 공공분양에도 신혼부부를 위한 기준이 많지만 아예 신혼희망타운이라고 따로 별도 모집유형을 만들기도 했습니다.

 

<입주자격>

무주택세대 구성원

혼인기간 7년이내 또는 6세이하 자녀

예비 신혼부부

청약통장 6개월이상, 납입횟수 6회

소득기준 월평균 130%이하 (맞벌이 140%)

자산 3억이하

 

선정방법

① 30% 물량을 혼인 2년이내 또는 2세이하 자녀, 예비 신혼부부 신청자끼리 1차대결, 가점제로 선정

 

앗 여기에 자녀수 같은게 없습니다. 예비 신혼부부가 청약 당첨될 수 있는 가장 유리한 모집유형이 요기있었네요. 청약통장 2년이상, 해당지역 2년이상 거주, 소득수준이 낮다면 가점제에서 만점으로 노려볼만 합니다. 이정도 기준이라면 만점자 수두룩해서 결국 만점자끼리의 추첨경쟁이 되지 않을까요?

 

② 나머지 70% 물량을 1단계 탈락자와 잔여자 대상으로 가점제로 선정합니다. 1단계와 다른 가점방식을 적용하네요.

 

이번에는 소득기준이 없어지고 자녀수가 들어갔습니다. 무주택기간 3년이상도 흔하고, 결국 여기서도 자녀 3명있는 사람끼리의 추첨경쟁이 되지 않을까 생각됩니다. 가점방식을 곰곰히 생각해보면 정말 이번 3기 신도시는 다자녀 가정을 위한 파격적인 청약이벤트가 아닌가 싶네요.

 

2021년도 사전청약 3만호 중에서 무려 1만4000호가 이 신혼희망타운 입니다. 선정 기준을 보면 1단계 신혼부부 - 2단계 다자녀가정 순으로 이번에 많이들 청약이 되시겠네요.

 

조사하고 보니 3기 신도시에 대한 관심이 더 커지는 것 같습니다. 얼마 안남은 7월부터 사전청약 시작될텐데, 경쟁률과 분양가는 어떻게 책정될지 참 궁금하네요!! 미리미리 준비하셔서 성공적인 내집마련 하시길 바랍니다.

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